Kokybiškų NT projektų atranka – investuotojų sėkmės pagrindas

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka verda – kainos kyla, sandorių skaičius šoka į rekordines aukštumas, o investavimo galimybės plečiasi greičiau nei bet kada. Šioje intensyvioje rinkoje prie „Savy“ komandos prisijungė Natalja Kozikienė – daugiau nei 15 metų NT projektų finansavimo srityje dirbanti ekspertė. Jos misija aiški: atrinkti kokybiškus NT projektus, kad investuotojai gautų ne tik patrauklius, bet ir patikimus pasiūlymus.

„Savy“ NT plėtros projektus investuotojams siūlo jau nuo praėjusių metų, tačiau dabar planuoja gerokai išplėsti jų pasiūlą.

„Mūsų pagrindinis tikslas – kokybiški projektai. Neviršysime saugios LTV ribos, virš kurios rizika būtų per aukšta ir sunkiai prognozuojama. Prioritetą teiksime geroms lokacijoms, įdomesnių koncepcijų ir patyrusių projektų savininkų projektams. Tai leis užtikrinti didesnį saugumą ir patikimumą investuojant“, – sako N. Kozikienė, investavimo ir finansavimo platformos „Savy“ NT verslo plėtros vadovė.

Auganti konkurencija ir investuotojų iššūkiai

Investavimas į NT plėtros projektus vis labiau įsitvirtina šalia klasikinių turto klasių, tokių kaip akcijos ar obligacijos. Sutelktinio finansavimo platformos tampa vartais į NT rinką net tiems, kurie anksčiau galėjo tik svajoti apie tokias investicijas. Tačiau kartu su galimybėmis auga ir atsakomybė – platformų reitingavimo sistemos nėra vienodos, tai apsunkina investuotojams projektų palyginimą ir kiekvieno iš jų rizikos suvokimą. Šiuo metu Lietuvoje veikia 16 sutelktinio finansavimo platformų, turinčių sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjo licencijas. Tai užtikrina skaidrumą ir investuotojų apsaugą, bet pasak N. Kozikienės, palyginti projektus tarp platformų vis dar sudėtinga.

Pasak jos, renkantis projektus skirtingose sutelktinio finansavimo platformose, svarbu įvertinti keletą esminių kriterijų, kurie padeda greitai priimti sprendimą dėl investavimo.

„Pradėkite nuo plėtotojo reputacijos, analizuokite lokaciją, įvertinkite projekto stadiją ir diversifikuokite portfelį. Aukštesnė grąža dažnai reiškia didesnę riziką, todėl vertinkite ne tik galimą pelną, bet ir galimus nuostolius“, – pataria ekspertė.

Labai svarbus rodiklis yra LTV (loan-to-value), kuris parodo paskolos ir užstato rinkos vertės santykį: kuo jis mažesnis, tuo rizika mažesnė. Taip pat itin svarbu, kokią nuosavų lėšų dalį investuoja projekto savininkas, nes tai bus jo pagrindinė motyvacija dėti visas pastangas, kad projektas būtų sėkmingai išplėtotas. Ne mažiau reikšminga informacija, kokios eilės hipoteka yra įkeistas turtas, nes tai lemia investuotojo teises, jei projektas susidurtų su

sunkumais. Svarbu įvertinti planuojamą grąžą pagal investicijos rėžį ir investicijos terminą, kad jie atitiktų investuotojo rizikos toleranciją.

Norint atlikti gilesnę analizę, būtina išnagrinėti projekto pristatymą: koks konkretaus projekto etapas yra finansuojamas, kokioje stadijoje yra statybos, kiek nuosavų lėšų investuoja projekto savininkas ir ar nėra netipinių rizikos veiksnių, galinčių padidinti neapibrėžtumą.

NT rinkos pulsas: aktyvumas ir kokybės paieškos

Nekilnojamojo turto rinka šiais metais demonstruoja didelį aktyvumą. Nuo 2025 m. pradžios būsto sandorių skaičius siekia seniai matytas aukštumas. Remiantis „Inreal“ duomenimis, per pirmus šių metų 9 mėnesius vidutiniškai parduodama apie 500 būstų per mėnesį.

„Pastebimai auga aukštesnės kokybės būsto populiarumas. Plėtotojai investuoja į patrauklias lokacijas, architektūrinius sprendimus, ilgaamžes medžiagas, siūlo ne tik būstą, bet ir gyvenimo būdą. Kokybiški projektai patrauklūs ne tik būsto pirkėjams, bet ir investuotojams“, – teigė N. Kozikienė.

Vilniuje pirkėjams prieinamo būsto kiekis artėja prie 6000 vnt., iš kurių apie 15 % rezervuoti dar iš brėžinių. Didžioji dalis pasiūlos yra plėtros stadijoje, o pilnai užbaigti statyti tik 10–15 %.

„NT rinka Lietuvoje išlieka aktyvi ir konkurencinga, tačiau platformų investuotojams svarbiausia – kokybiška projektų atranka, kuri užtikrina galimybę atgauti investuotas lėšas. Tie, kurie investuos protingai, įvertins rizikas ir diversifikuos portfelį, turės galimybę ne tik apsaugoti kapitalą, bet ir uždirbti patrauklią grąžą“, – prognozuoja „Savy“ NT verslo plėtros vadovė.

Investuotojų aktyvumas: skaičiai kalba patys už save

Lietuvos banko duomenimis, 2024 m. investuojančių gyventojų skaičius viršijo 176 500, iš kurių 39 132 palūkanas gavo per sutelktinio finansavimo platformas. Finansinių priemonių sandorių skaičius išaugo iki 5 mln. – dvigubai daugiau nei 2023 m. Fizinių asmenų turto vertė finansinių priemonių sąskaitose per metus padidėjo apie 20 % ir sudarė 3,3 mlrd. €. Tai rodo, kad vis daugiau investuotojų renkasi skolos pagrindu grindžiamą investavimą, o sutelktinio finansavimo populiarumas auga kartu su didėjančiu investuotojų skaičiumi ir investavimo demokratizavimu.

Šiuo metu investuoti galima be didelio pradinio kapitalo – tai viena iš priežasčių, kodėl sutelktinio finansavimo platformos sparčiai populiarėja. Jos atveria galimybes plačiam investuotojų ratui, leidžia pradėti nuo kelių dešimčių eurų ir suteikia prieigą prie projektų, kurie anksčiau buvo finansuojami bankuose arba buvo prieinami tik stambiems investuotojams bei institucijoms.

Straipsnis publikuotas žurnalo „Investuok“ 2025 m. gruodžio numeryje.